China Real Estate Market Forecast 2018

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 中国代表城市房地产市场预测

资金、人口（人才）聚拢带来城市造富效应，城市土地资源稀缺加速市场价格向上

 伴随全国经济与社会建设高速发展，近十年资金、人口及各种资源向各大城市圈“优势城市”快速聚拢。

“一线城市”（北上广深）对“资金、人才”的吸聚能力保持高位、持续加强。

“二三线城市”城镇化率快速提高，基建与产业发展使得“优势城市”（尤其是京津冀、华中、华西一带）对资金的吸纳能力大幅上升、投资密度快速提高。资金先行，带来产业，进而带来人口与人才。“省会城市”（尤其是华中、成渝一带）对人口/人才的吸聚能力上升。

资金、人口（人才）聚拢带来城市造富效应，城市土地资源稀缺加速市场价格向上

 伴随全国经济与社会建设高速发展，近十年资金、人口及各种资源向各大城市圈“优势城市”快速聚拢。

“一线城市”（北上广深）对“资金、人才”的吸聚能力保持高位、持续加强。

“二三线城市”城镇化率快速提高，基建与产业发展使得“优势城市”（尤其是京津冀、华中、华西一带）对资金的吸纳能力大幅上升、投资密度快速提高。资金先行，带来产业，进而带来人口与人才。“省会城市”（尤其是华中、成渝一带）对人口/人才的吸聚能力上升。

资金、人口（人才）聚拢带来城市造富效应，城市土地资源稀缺加速市场价格向上

 伴随全国经济与社会建设高速发展，近十年资金、人口及各种资源向各大城市圈“优势城市”快速聚拢。

“一线城市”（北上广深）对“资金、人才”的吸聚能力保持高位、持续加强。

“二三线城市”城镇化率快速提高，基建与产业发展使得“优势城市”（尤其是京津冀、华中、华西一带）对资金的吸纳能力大幅上升、投资密度快速提高。资金先行，带来产业，进而带来人口与人才。“省会城市”（尤其是华中、成渝一带）对人口/人才的吸聚能力上升。

资金、人口（人才）聚拢带来城市造富效应，城市土地资源稀缺加速市场价格向上

 伴随全国经济与社会建设高速发展，近十年资金、人口及各种资源向各大城市圈“优势城市”快速聚拢。

“一线城市”（北上广深）对“资金、人才”的吸聚能力保持高位、持续加强。

“二三线城市”城镇化率快速提高，基建与产业发展使得“优势城市”（尤其是京津冀、华中、华西一带）对资金的吸纳能力大幅上升、投资密度快速提高。资金先行，带来产业，进而带来人口与人才。“省会城市”（尤其是华中、成渝一带）对人口/人才的吸聚能力上升。

  由“资金”与“人口/人才”带动，十年间重点城市造富效应快速提升。各城市2016年本外币存款规模普遍较2006年增长超过200%。

城市高度发展、造富效应快速提高，但与之对应的是土地资源稀缺的情况日益突显。多个城市2020年土地开发强度（建设用地规模与行政面积的比值）超过国际警戒线水平（30%）。钱多地少使重点城市价格一旦得到政策红利倾斜，很容易被快速拔高。

2015年去库存政策本质：使楼市价值与城市价值趋于匹配

2015年后的“去库存措施”令各地楼价“补涨”，从而使此前几年（2011—2014年）基本停滞的楼市价值与过程中不断上升的城市价值趋于匹配。

从显性数据分析：各地“城市价值”发展梯度，与各城补涨后的2017年楼价大体相同。而土地稀缺加大了部分区域/城市的价格上升幅度。

2015年去库存政策本质：使楼市价值与城市价值趋于匹配

2015年后的“去库存措施”令各地楼价“补涨”，从而使此前几年（2011—2014年）基本停滞的楼市价值与过程中不断上升的城市价值趋于匹配。

从显性数据分析：各地“城市价值”发展梯度，与各城补涨后的2017年楼价大体相同。而土地稀缺加大了部分区域/城市的价格上升幅度。

对于“城市经济”及“土地资源”仍有发展空间（或称，仍有“相对粗放发展空间”）的区域，包括中西部城市、东部沿海三四线城市，以及一二线重点城市的外围郊区，政府正加快对其实施交通与资金导入，在促进其“价值成长”同时，亦分流在“高价值区域”的资金聚拢压力，缓减“高价值区域”的价格过分冲高。

以“空间增效”为出发点，政府所实施的包括“供给侧改革”“分城施策”“交通梳导”“人口导入”等多种政策措施，将平衡“资源衰减”下不同区域的“城市”与“房地产”协调发展问题。

（2）稳固价值

政府着力维稳价格、强调分城施策灵活性，在防止价格过快上涨同时亦避免调控“矫枉过正”；未来随“城市价值”继续提升，“市场价值”将得到固化。

2017年以来政府对一二三四线城市调控力度迅速加强，“维稳价格”成为全国所有城市（涵盖一二三四线城市）共同目标。四季度后中央经济工作会议给予地方更大施政自主权，但不同城市政策调整空间各异：

从成交规模与人口规模匹配的角度，成交规模显著高于人口规模的城市（下图中，黑线明显高于1.0水平的城市），其调控政策具备更多灵活调整空间。“价格维稳”前提下，近半年以来有更多地方政府（成都、武汉、郑州、长沙、南昌等）通过“灵活调整限购”的方式实现一举两得：既缓减限购带来的影响亦实现“以房抢人”、争夺人才资源、提高城市价值。

对于土地与住房资源尤其“僧多粥少”的城市（成交规模显著低于人口规模，例如北京、上海、深圳），其调控措施往往易紧难松；相较而言，同为一线城市的广州，在房地产供给上相对更有空间，在一线城市中实施政策调整的灵活性更大（包括2017年12月明确申领“人才绿卡”可在购房、子女入学等方面享受户籍市民待遇等）。

房地产调控实施过程，同时亦是重点城市经济转型与升级过程，城市经济形态升级（包括现代服务业、生产性服务业、战略性新兴产业等）、经济效能提升（包括国际性/区域性金融中心、展贸中心、总部经济中心等）将带动城市价值继续提高，过程中，房地产价值得到固化，中期内随房地产发展模式转轨、房地产对经济运作的驱动效率更强，区域楼市获得更大的健康向上发展空间。

未来不同类型城市房地产市场将出现三种走势

对于全国城市（涵盖一二三四线城市）而言：

第一类【处成长阶段】的城市：资金（包括交通、基建及房地产资金）已经先行驱动，其“城市价值放大”将更多体现为对产业、人口的实际导入。短期政策抑制将迫使楼价继续走高的地区进入“慢周转”序列（限购、限售、限价、限签等）。因而，中期内将出现两种走势可能：（1）稳价快周转；（2）升价慢周转。

第二类【城市发展高阶+土地/住房资源稀缺】的城市：房地产周转速度随库存消化而继续放慢，更多“慢周转”项目入市（包括“竞自持”项目、限定销售对象、限定持有年限项目等）使得房地产逐步转向“价值经营”。短期内的“楼市价值”将更多体现为“售价相对稳定”以及“租金价格继续上升”（尤其是受租赁政策红利影响）。中期内随“城市价值”进一步提升，政府限制性措施弱化，其“楼市价值”（尤其是优质物业价值）将向“城市价值”靠拢、存在补涨空间。

第三类【城市发展高阶+土地/住房资源仍有一定空间】的城市：相较第二类城市存在更多灵活政策施展空间，一方面，城市价值上升为楼市带来长期利好，另一方面，仍有资源释放空间的区域（主要为外围郊区）凭借“相对政策优势”，将更快吸纳人才与资金、实现地区价值的更快上升。需要肯定的是，作为传统“价值高地”与“资源吸聚高地”的全国重点城市（包括一线二线及各省会城市），从城市价值与楼市价值匹配发展的角度，相对三四线城市更加具备“价值看好”的资格。